Selbstnutzer bestimmen das Marktgeschehen
Der Immobilienmarkt in Oldenburg zeigte sich im vergangenen Halbjahr insgesamt robust und von einer steigenden Nachfrage geprägt – insbesondere im Segment der selbstgenutzten Wohnimmobilien. Die anhaltend hohe Nachfrage wird vor allem durch den Mangel an attraktiven Mietalternativen sowie den zahlreichen Vorteilen von Eigentum getragen. Zu diesen zählen Preissicherheit als Schutz vor steigenden Mieten, Kapitalbildung, Inflationsschutz und eine erhöhte Lebensqualität.
Obwohl das Zinsniveau in den letzten Jahren angestiegen ist und damit die Finanzierungskosten erhöht hat, bleibt die Kaufkraft vieler Haushalte in Oldenburg stabil. Steigende Einkommen, ein solider Arbeitsmarkt sowie Erbschaften ermöglichen es zahlreichen Käufern, den Erwerb von Wohneigentum weiterhin zu realisieren – im Gegensatz zu vielen Metropolregionen, in denen die Zinsentwicklung deutlicher auf die Nachfrage drückt.
Ein zusätzlicher Treiber der Nachfrage ist das anhaltende Bevölkerungswachstum. Diese Entwicklung erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt und verstärkt die Nachfrage nach Wohnraum spürbar.
Darüber hinaus überzeugt die Stadt weiterhin durch ihre wirtschaftliche Stabilität, eine hohe Lebensqualität sowie eine familienfreundliche Infrastruktur. Oldenburg gilt als attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort mit hohem Freizeitwert, was die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich stützt.
Im Gegensatz zum Markt für Eigennutzer zeigt sich der Bereich der Kapitalanlageimmobilien verhaltener. Zwar ist die Nachfrage in diesem Segment grundsätzlich stabil, sie bewegt sich preislich jedoch unterhalb des Niveaus selbstgenutzter Objekte. Vor allem bei vermieteten Einfamilienhäusern ist das Interesse spürbar geringer. Kapitalanleger sind meist nicht bereit, den Mehrwert zu bezahlen, den Selbstnutzer aufgrund emotionaler und qualitativer Aspekte (z. B. Lebensqualität, Sicherheit) akzeptieren.
Diese Diskrepanz führt dazu, dass freistehende Einfamilienhäuser in der Regel ausschließlich an Selbstnutzer als an Kapitalanleger verkauft werden. In der Folge müssen Mieter bei Objekten, die prinzipiell für Eigennutzer interessant sind, häufiger mit Eigenbedarfskündigungen rechnen. Nach Markterfahrungen beträgt die Preisdifferenz zwischen selbstgenutzten und vermieteten Einfamilienhäusern im Durchschnitt mindestens 10 %.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sich der Oldenburger Immobilienmarkt weiterhin dynamisch und nachfragestark präsentiert, insbesondere im Eigennutzersegment. Steigende Bevölkerungszahlen, eine solide Wirtschaft und hohe Standortqualität sorgen für ein anhaltend positives Marktumfeld. Für Kapitalanleger bleibt der Markt hingegen preissensitiv. Hier hängen Investitionsentscheidungen stark von den Finanzierungskosten ab.
Insgesamt ist jedoch nicht mit einer spürbaren Marktschwäche zu rechnen – Oldenburg behauptet seine Position als einer der stabilsten Wohnstandorte Norddeutschlands.
Für die einzelnen Immobilienarten gibt es folgendes zu berichten:
I. Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken
a) Baugrundstücke
Die Nachfrage nach Baugrundstücken für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften zeigt sich insgesamt stabil, ist jedoch stark von der Lage und der Kaufpreisforderung abhängig. In sehr guten Wohnlagen kommen die Kaufinteressenten überwiegend aus dem Kreis der Selbstnutzer, die für den Eigenbedarf bauen möchten.
In früheren Jahren wurden Grundstücke häufig an Bauträger verkauft, die diese dann mit einer fertigen Planung an Bauwillige veräußert haben. Diese Nachfrage ist derzeit gering, da sich die Gewinnmarge im Verhältnis zum Risiko deutlich reduziert hat. Bei Grundstücken, die sich für eine Mehrfamilienhausbebauung eignen ist die Nachfrage besser. Die hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten haben die Nachfrage belebt.
In einfachen bis normalen Wohnlagen schätzen wir das derzeitige Preisniveau bei geringer baulicher Ausnutzung auf etwa 270,00 € bis 320,00 € je m². In gefragten Wohnlagen sind bei normaler baulicher Ausnutzung etwa 400,00 € bis 450,00 € je m² erreichbar. In Toplagen konnten wir ca. 600,00 € je m² erzielen. Im Allgemeinen bietet der Bodenrichtwert wieder eine gute Orientierung. Je nach Lage sind aber auch Abweichungen nach unten möglich.
b) Einfamilienhäuser
Der Markt für Einfamilienhäuser ist weiterhin von einer sehr guten Nachfrage geprägt, wobei das Angebot die entscheidende Rolle spielt.
Besonders gefragt sind jüngere, moderne Häuser, die keinen Modernisierungsaufwand erfordern.
Bei älteren Objekten zeigt sich, dass der Angebotspreis ein zentraler Erfolgsfaktor ist: Liegt dieser deutlich über dem realistisch erzielbaren Kaufpreis, bleibt die Nachfrage weitgehend aus. Zudem berücksichtigen Banken bei der Finanzierung zunehmend den Energiezustand der Immobilie. Ineffiziente, ältere Häuser führen häufig zu höheren Finanzierungskosten, was deren Marktchancen zusätzlich schmälert.
Für ein Einfamilienhaus, welches ca. 30 Jahre alt ist und über eine Wohnfläche von etwa 130 m² verfügt, wird derzeit ein Kaufpreis in Höhe von etwa 440.000,00 € gezahlt. Im Vergleich hierzu beträgt der Kaufpreis für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte mit ca. 100 m² Wohnfläche, gleichen Baujahres, etwa 320.000,00 €.
c) Eigentumswohnungen
Kapitalanlage (Vermietung)
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage ist derzeit vergleichsweise schwach und stark preisabhängig.
Besonders niedrige Bestandsmieten wirken sich negativ auf die Kaufpreise aus, da Anleger ihre Finanzierung überwiegend aus den Mieteinnahmen decken müssen. Steigende Hausgelder und begrenzte Mieterträge, durch den Mietpreisspiegel, führen dazu, dass höhere Kaufpreise nicht finanzierbar sind.
Selbstnutzung
Deutlich besser entwickelt zeigt sich der Markt für Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung. Hier steht insbesondere die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen im Vordergrund, die für Senioren geeignet sind.
Das Angebot kann die hohe Nachfrage in diesem Segment derzeit nicht decken.
Neubauwohnungen
Überraschend robust präsentiert sich die Nachfrage nach Neubauwohnungen.
Die Gründe liegen vor allem in den attraktiven steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und den hohen erzielbaren Mieten, die für Investoren trotz der hohen Baukosten gute Eigenkapitalrenditen ermöglichen. Die Kaufpreise für Neubauwohnungen liegen bei ca. 5.000,00 € pro m². Bei Immobilien in sehr guten Wohnlagen mit QNG-Standard betragen die Kaufpreise bis 6.000,00 € pro m².
Für eine etwa 30 Jahre alte Eigentumswohnung mit ca. 70 m² Wohnfläche ist unseren Beobachtungen zufolge von einem Kaufpreis in Höhe von etwa 210.000,00 € auszugehen.
d) Kapitalanlageobjekte (Mehrfamilienhäuser)
Für größere Anlageobjekte wie Mehrfamilienhäuser gelten ähnliche Rahmenbedingungen wie bei Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage.
Investoren bleiben grundsätzlich überzeugt von der Langfristigkeit und Stabilität der Immobilie als Anlageform – eine Investition erfolgt jedoch nur, wenn sich das Objekt wirtschaftlich rechnet.
Im Bereich der klassischen Wohnimmobilien liegen die Kaufpreisfaktoren schätzungsweise zwischen dem 16- und dem 20-fachen der Nettojahreskaltmiete. Bei gewerblichen Immobilien liegen die Renditen schätzungsweise zwischen dem 13- und dem 15-fachen der Nettojahreskaltmiete. Genaue Aussagen sind hier aufgrund der niedrigen Vertragsabschlüsse jedoch schwierig.
II. Vermietungen
Mietwohnungen
Der Oldenburger Mietmarkt ist weitgehend eingefroren und verknappt.
Da der überwiegende Teil der Haushalte in Oldenburg zur Miete wohnt und die Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten stark gestiegen ist, erfolgt kaum ein Mieterwechsel.
Das verfügbare Angebot besteht häufig aus Neubauwohnungen mit Quadratmeterpreisen über 15 €/m².
Zudem ist ein Anstieg möblierter Wohnungen und Zimmervermietungen zu beobachten, die mit hohen Mieten angeboten werden, um den offiziellen Mietspiegel zu umgehen.
Neuvertragsmieten für gebrauchte 2- bis 3-Zimmerwohnungen liegen bei einem durchschnittlichen Objektzustand monatlich zwischen 9 € und 10,50 € je m² zuzüglich Nebenkosten. Bei Neubauten werden 14,00 € bis 16,00 € je m² zuzüglich Nebenkosten vereinbart.
