Lebhafter Immobilienmarkt mit Chancen für Käufer und Verkäufer
Die vergangenen Jahre waren geprägt von einem Ungleichgewicht auf Angebots- und Nachfrageseite. Bis Anfang 2022 waren es vorrangig die Verkäufer, die von einer sehr hohen Nachfrage, bedingt durch das niedrige Zinsniveau, profitieren konnten. Durch die Zinswende sank die Nachfrage stark und das Angebot weitete sich infolgedessen aus, dies brachte Käufer in eine bessere Verhandlungsposition.
Wie wir bereits in unserem vergangenen Marktbericht im Herbst 2024 berichtet haben, hat sich die Nachfrage spürbar belebt. Dieser Trend hat sich nach unserer Beobachtung in den vergangenen Monaten fortgesetzt – trotz der zuletzt wieder gestiegenen Zinsen.
Das Angebot an Einfamilienhäusern bietet Suchenden inzwischen eine gute Auswahl- und Vergleichsmöglichkeit. Viele Eigentümer, die ihre Immobilie in der Vergangenheit vermietet hatten, nutzten die Gelegenheit bei Beendigung des Mietverhältnisses, um diese zu verkaufen. Trotz der guten Nachfrage können wir derzeit keine verminderte Anzahl an Immobilienangeboten feststellen. Bei der Entscheidung der Eigentümer, ob sie verkaufen oder vermieten sollen, geht die Tendenz eindeutig in Richtung Verkauf.
Umgekehrt bedeutet diese Situation aber auch einen weiteren Rückgang an Mietangeboten. Einfamilienhäuser haben wir in den vergangenen Monaten kaum noch zur Anmietung vermittelt.
Bei der preislichen Entwicklung beobachten wir eine leicht steigende Tendenz. Die zu erzielende Kaufpreise sind natürlich von der Finanzierbarkeit der Nachfrager abhängig. Das derzeitige Zinsniveau ist, abgesehen von leichten Schwankungen, recht stabil. Eine Prognose über die weitere Entwicklung der Zinsen ist schwierig. Es gibt gute Gründe für eine Entwicklung in beide Richtungen. Durch den hohen Bedarf an Wohnraum gehen wir aber zukünftig von einer anhaltenden, stabilen Nachfrage aus.
Schwieriger ist die Situation im Neubaubereich. Während der Markt für Bestandsimmobilien das gesunkene Kaufpreisniveau inzwischen weitestgehend akzeptiert, ist der Neubau auf ein hohes Kaufpreisniveau angewiesen. Dieses Kaufpreisniveau ist bei Weitem noch nicht erreicht. Die Differenz zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten kann nur langsam abgebaut werden. Erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten im Neubau können diese Lücke zwar verkleinern, schließen lässt sich diese Differenz hierdurch aber nicht.
Das nachfolgende Preisbeispiel soll dieses verdeutlichen:
Eine sehr junge Doppelhaushälfte kostet derzeit ca. 420.000,00 €. Ein Bauträger muss bei einer vergleichbaren Doppelhaushälfte, wenn er einen angemessenen Gewinn erzielen möchte, jedoch einen Kaufpreis von ca. 500.000,00 € erzielen
Für die einzelnen Immobilienarten gibt es folgendes zu berichten:
- Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken
a) Baugrundstücke
Die Nachfrage für Baugrundstücke ist stabil, aber preissensibel. In guten Wohnlagen können Grundstücke in Höhe des Bodenrichtwertes oder ein wenig darüber in einem angemessenen Zeitraum veräußert werden. Schwieriger sind Grundstücke in weniger attraktiven Wohnlagen zu veräußern. Hier gelingt es kaum, den Bodenrichtwert zu erzielen.
Häufig stellt sich vor Beginn der Vermarktung die Frage, ob sich eine Sanierung der Immobilie wirtschaftlich lohnt. Vor einigen Jahren wurde diese Frage in der Regel zugunsten einer Neubebauung des Grundstücks beantwortet. Derzeit werden viele dieser Häuser eher „saniert“.
In einfachen bis normalen Wohnlagen schätzen wir das derzeitige Preisniveau bei geringer baulicher Ausnutzung auf etwa 270,00 € bis 320,00 € je m². In gefragten Wohnlagen sind bei normaler baulicher Ausnutzung etwa 400,00 € bis 450,00 € je m² erreichbar. In Toplagen konnten wir ca. 600,00 € je m² erzielen.
b) Einfamilienhäuser
In verschiedenen Artikeln wird oft verglichen, was sich wirtschaftlich eher lohnt, eine Immobilie zu mieten oder zu kaufen. Diese Frage wird zurzeit durch das Angebot von selbst beantwortet. Denn wo es nichts zu mieten gibt, kann man auch nichts vergleichen.
Gerade bei Familien, die grundsätzlich in der Lage sind, ein Haus (ob Reihenhaus oder freistehendes Einfamilienhaus) zu erwerben, wird diese Frage durch das Angebot beantwortet. Hierbei stehen dann Wünsche hinsichtlich der Ausstattung oder des Energieverbrauchs hinten an. Wir stellen seit einiger Zeit fest, dass längst nicht alle Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienz umfassend saniert werden. Viele orientieren sich eher am Mindestmaß als am Optimum.
Derzeit erfreut sich das gesamte Angebot einer soliden Nachfrage. Neuere Einfamilienhäuser mit einem guten Wohnkomfort sind recht rar und in der Regel zügig zu veräußern. Aber auch einfache Einfamilienhäuser unter 300.000 € mit einem hohen Sanierungsaufwand werden gut nachgefragt. Weniger Beachtung findet hier der energetische Standard des Gebäudes. Ob sich nach Einführung des Emissionshandels und damit steigenden CO²-Preisen in den kommenden Jahren etwas ändert, wird sich zeigen.
Bei größeren Einfamilienhäusern mit einem hohen Sanierungsaufwand ist die Nachfrage grundsätzlich geringer. In diesem Bereich kommen verstärkt Kapitalanleger zum Zuge, die diese Immobilien nach einer Renovierung zimmerweise vermieten. Wir wollen dieses nicht bewerten, sehen hierin aber ein weiteres Indiz einer verfehlten, kurzfristig ausgerichteten Wohnungspolitik, die ein Ausweichen auf den grauen Wohnungsmarkt fördert.
Für ein Einfamilienhaus, welches ca. 30 Jahre alt ist und über eine Wohnfläche von etwa 130 m² verfügt, wird derzeit ein Kaufpreis in Höhe von etwa 440.000,00 € gezahlt. Im Vergleich hierzu beträgt der Kaufpreis für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte mit ca. 100 m² Wohnfläche, gleichen Baujahres, etwa 320.000,00 €.
c) Eigentumswohnungen
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zum Kauf ist insgesamt erheblich geringer als die bei Einfamilienhäusern. Hier hat sich unserer Einschätzung nach das neue Kaufpreisniveau bisher nicht ganz durchgesetzt. Viele Eigentümer haben hier das teilweise deutlich höhere Kaufpreisniveau von vor ca. 4 Jahren noch vor Augen. Besonders ältere Wohnungen aus den 1970er Jahren wurden damals zu Spitzenpreisen veräußert. Für diese einfachen Wohnungen wurden Kaufpreise bis zu 3.000,00 € pro m² erzielt. Hier sind die Kaufpreise nun ca. 25 % niedriger.
Größere Wohnungen mit einem guten Wohnwert werden dagegen besser nachgefragt. Bei Wohnungen unter 70 m² sind Selbstnutzer nur selten zu finden. Hier muss sich der Kauf für den Kapitalanleger aus seiner Sicht lohnen. Viele Kapitalanleger rechnen wie folgt: bei einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises ohne Kaufnebenkosten von ca. 80 % sollte der Kapitaldienst von der Miete getragen werden.
Schwieriger einzuschätzen ist die Situation im Neubau. Viele Bauträger haben sich noch eher auf den geschlossenen Verkauf ganzer Mehrfamilienhäuser an Kapitalanleger verlagert. Hierbei spielen die hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten eine zentrale Rolle.
Wir starten in den kommenden Monaten mit verschiedenen, interessanten Neubauvorhaben und sind selbst gespannt, wie diese am Markt aufgenommen werden.
Für eine etwa 30 Jahre alte Eigentumswohnung mit ca. 70 m² Wohnfläche ist unseren Beobachtungen zufolge von einem Kaufpreis in Höhe von etwa 210.000,00 € auszugehen.
d) Kapitalanlageobjekt
Die Nachfrage nach Kapitalanlageimmobilien hat sich spürbar belebt. Insbesondere Immobilien mit einem guten Preisleistungsverhältnis und marktgerechten Mieten werden gut nachgefragt. Auch hier gilt, ähnlich wie bei Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage, dass eine angemessene Rendite unentbehrlich ist. Durch die gestiegene Nachfrage lassen sich aber derzeit gute Verhandlungsergebnisse erzielen, wenn der Angebotspreis nicht überzogen ist.
Im Bereich der klassischen Wohnimmobilien liegen die Kaufpreisfaktoren schätzungsweise zwischen dem 16- und dem 20-fachen der Nettojahreskaltmiete. Bei gewerblichen Immobilien liegen die Renditen schätzungsweise zwischen dem 13- und dem 15-fachen der Nettojahreskaltmiete. Genaue Aussagen sind hier aufgrund der niedrigen Vertragsabschlüsse jedoch schwierig.
II. Vermietungen
Wohnungen
Über den Mietmarkt gibt es nur eines zu berichten. Es fehlt an Angebot! Seit sich die Politik dazu entschlossen hat, das Spiel von Angebot und Nachfrage außer Kraft zu setzen, kann ein Bericht über derzeitig erzielbare Mietpreise nur zu sehr eingeschränkten Aussagen kommen.
In jedem Falle lassen sich am Markt deutlich höhere Mieten erzielen, als sie aufgrund der Mietpreisbremse zulässig wären. Auch die Beratung der Vermieter ist für uns schwierig. Es gibt einen Preis, den man laut Mietspiegel nehmen darf, und einen Preis, der sich am Markt erzielen lässt.
Wir halten es für einen gefährlichen Teufelskreis, der sich durch die Verlängerung der Mietpreisbremse bildet. Ein immer knapperes Angebot führt zu immer geringeren Wohnungswechseln und einer immer größeren Differenz zwischen erzielbaren und mietspiegelkonformen Mieten. Auch wenn die Probleme in der Wohnungsversorgung in Oldenburg im Vergleich zu Großstädten wie Hamburg oder Berlin noch überschaubar sind, gibt der Trend Anlass zur Sorge.
Neuvertragsmieten für gebrauchte 2- bis 3-Zimmerwohnungen liegen bei einem durchschnittlichen Objektzustand monatlich zwischen 9 € und 10,50 € je m² zuzüglich Nebenkosten. Bei Neubauten werden 14,00 € bis 16,00 € je m² zuzüglich Nebenkosten vereinbart.
