Ende vergangenen und Anfang dieses Jahres verzeichneten wir ein sehr lebhaftes Geschäft mit einem sich
ausdehnenden Angebot und einer regen Nachfrage. Seit ca. 3 Monaten erleben wir aber einen Stimmungsumschwung
am Oldenburger Immobilienmarkt. Der seit vielen Jahren beklagte Mangel an Immobilienangeboten
löst sich zusehends auf. Dieser erfreuliche Umstand wird aber durch eine geringere Nachfrage eingetrübt.
Der Hauptgrund für die Zurückhaltung der Kaufinteressenten liegt auf der Hand und wird uns auch in vielen
Gesprächen häufig mitgeteilt; das sprunghaft gestiegene Zinsniveau. Bis Ende Januar lag der Zinssatz für
10-jährige Zinsfestschreibungen im besten Beleihungsrahmen bei ca. 1 %. Dieser ist mittlerweile in Richtung
3 % gestiegen. Diese Mehrbelastung der Käufer reduziert die Finanzierungsmöglichkeiten deutlich.
Verschärft wird dieser Haupteinfluss durch die derzeitige geopolitische Gesamtsituation. Die deutlich gestiegenen
Energiekosten, fließen auf unterschiedliche Weise in die Kaufentscheidung ein. Der energetische
Standard der Gebäude rückt nun wieder mehr in den Mittelpunkt der Überlegungen. Dieser war in den letzten
Jahren infolge des sehr knappen Angebotes etwas in den Hintergrund getreten.
Aber auch mittelbar haben die hohen Energiepreise Einfluss auf die Kaufentscheidung. Sie führen nämlich
zu sehr hohen Baumaterialpreisen. Insbesondere merken wir dieses bei der Nachfrage nach Bauplätzen, die
deutlich zurückgegangen ist.
Laut Auskunft des Gutachterausschusses für den Bereich Oldenburg ist die Anzahl der Kaufvertragsabschlüsse
seit Anfang dieses Jahres rückläufig. Diese Entwicklung zeichnet sich übrigens in ganz Niedersachsen ab.
Mit einer konkreten Prognose über die weitere Preisentwicklung wollen wir uns derzeit noch zurückhalten,
mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise ist aber nicht zu rechnen.
Für die einzelnen Immobilienarten gibt es folgendes zu berichten:
I. Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken
a) Baugrundstücke
Den stärksten Stimmungsumschwung können wir derzeit bei den Baugrundstücken feststellen.
Zwar ist das Angebot hier immer noch recht niedrig, die Nachfrage ist aber stark eingebrochen.
Die Kaufpreise bewegten sich in der Vergangenheit deutlich oberhalb der veröffentlichten Bodenrichtwerte.
Infolge der sehr hohen Baupreise und der mangelnden Verfügbarkeit von Baumaterialien,
sind viele Bauwillige und Bauträger derzeit sehr zurückhaltend. Es ist schwierig einzuschätzen,
ob diese Entwicklung nur eine Momentaufnahme ist und die Nachfrage sich bei Normalisierung
der Baukosten wieder erholt oder ob wir es hier mit einem langfristigen Trend zu tun haben.
Insgesamt ist aber mit weiter anhaltenden, hohen Baukosten zu rechnen, die das Potenzial für
hohe Bodenpreise einschränkt.
Dennoch ist der Bedarf für Neubaubauten, vor dem Hintergrund steigender Energiekosten, ungebrochen.
Preislich dürften sich die Grundstückspreise derzeit an den Bodenwerten orientieren. Diese liegen
in normalen Wohnlagen bei knapp unter 400,00 € je m² und in guten Wohnlagen bei ca. 500,00
€ je m². Unserer Einschätzung nach, werden aber insbesondere die Grundstückspreise in den einfachen
Wohnlagen mittelfristig wieder zurückgehen.
b) Einfamilienhäuser
Grundsätzlich ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern intakt. Dies betrifft das gesamte Spektrum
vom Reihenhaus bis zum hochwertigen Einfamilienhaus. Die Nachfrage ist aber deutlich
preisempfindlicher geworden. Zu optimistische Kaufpreisforderungen führen zu einem deutlichen
Rückgang der Nachfrage. In Zeiten steigender Zinsen, besteht so die Gefahr, mit dem Angebotspreis
einer eventuell sinkenden Preisentwicklung hinterherzulaufen. Insbesondere ältere Immobilien
mit einer schlechten Energiebilanz und somit mit einem hohen Modernisierungsaufwand, sind
von dieser Entwicklung betroffen. Durch die gestiegenen Modernisierungskosten und der Sorge
weiter steigender Energiekosten, geraten die Kaufpreise hier bereits spürbar unter Druck.
Insgesamt halten wir die derzeitige Entwicklung aber eher für eine Bereinigung des überhitzten
Preisniveaus des vergangenen Jahres. Wir gehen nicht davon aus, dass es zu einer längeren Abwärtsspirale der Kaufpreise kommt.
Besonders die Kaufpreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser waren in den beiden vergangenen
Jahren stark gestiegen. Somit ist das Potenzial einer Preisbereinigung in diesem Bereich besonders
hoch.
Für ein Einfamilienhaus, das etwa 30 Jahre alt ist und über eine Wohnfläche von etwa 130 m²
verfügt, wird derzeit ein Kaufpreis von etwa 450.000,00 € gezahlt. Im Vergleich hierzu beträgt der
Kaufpreis für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte mit ca. 100 m² Wohnfläche gleichen
Baujahres etwa 330.000,00 €.
c) Eigentumswohnungen
Bei den Eigentumswohnungen sehen wir derzeit eine Verschiebung der Nachfrage vom Kapitalanleger
zum Selbstnutzer. Zwar sind auch einige Kapitalanleger unter den Interessenten, durch das
gestiegene Zinsniveau geht deren Rechnung in den allermeisten Fällen aber nicht mehr auf. In
den vergangenen Jahren konnte durch die niedrigen Zinsen der Kapitaldienst, also Zinsen plus Tilgung,
in etwa durch die Mieteinnahmen gedeckt werden. Durch das gestiegene Zinsniveau sind
nun aber nicht unerhebliche monatliche Zuzahlungen notwendig.
Einigermaßen gespannt sind wir bei der Entwicklung der Kaufpreise für Neubau-
Eigentumswohnungen. Durch die hohen Bodenpreise der Vergangenheit und die deutlich gestiegenen
Baupreise, sind die Angebotspreise in diesem Bereich nach wie vor sehr hoch. Zugleich ist
auch das Angebot durch die rege Neubautätigkeit hoch. Hochwertige Angebote in guten und
zentralen Wohnlagen werden von Selbstnutzern sicher noch gut nachgefragt, skeptisch sind wir
aber, ob kleinere Wohnungen, die sich in erster Linie an Kapitalanleger richten, zu auskömmlichen
Preisen verkauft werden können.
Bis Mitte Januar gab es eine sehr großzügige Förderung des Neubaus von Wohnungen bei Einhaltung
eines erhöhten energetischen Standards. Diese Förderung war dann kurzfristig gestrichen
worden. Je nach Wohnungsgröße betrug die Förderung zwischen ca. 300,00 und 500,00 € pro
m². Ein Wegfall dieser Förderung, ist für den Käufer wie eine Erhöhung des Kaufpreises in gleicher
Höhe.
Für die Wohnung als Kapitalanlage spricht aber der hohe Inflationsdruck, der für eine Geldanlage
in Sachwerte spricht. Eine Immobilie als Kapitalanlage genießt immer noch einen guten Ruf als
stabile Altersvorsorge. Dieser Umstand sollte bei der Bewertung der derzeitigen Situation nicht
außer Acht gelassen werden. Dennoch ist davon auszugehen, dass sich zudem dieser Teilbereich
am Markt auf kurze und mittlere Sicht etwas abkühlen wird.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen durchweg oberhalb der 4.000,00 €-Grenze je m²
Wohnfläche. Für gehobene Wohnungen in guten Wohnlagen sind aber m²-Preise von mehr als
5.000,00 € zu zahlen.
Für eine etwa 30 Jahre alte Eigentumswohnung mit ca. 70 m² Wohnfläche ist unserer Beobachtung
nach von einem Kaufpreis in Höhe von etwa 230.000,00 € auszugehen. Hier haben sich gegenüber
unserem letzten Marktbericht keine Änderungen ergeben.
d) Kapitalanlageobjekte
Strukturell bedingt ist das Angebot an Mehrfamilienhäusern zur Kapitalanlage in Oldenburg sehr
gering. Ähnlich wie bei den Eigentumswohnungen, stellen wir aber auch in diesem Bereich ein
etwas nachlassendes Interesse der Kapitalanleger in diesem Marktsegment fest. Zudem spielt hier
sicherlich das gestiegene Zinsniveau und die damit gestiegene Renditeerwartung der Kapitalanleger
die maßgebliche Rolle. Wir halten es in diesem Zusammenhang aber ebenfalls für problematisch,
politisch auf das Mietpreisniveau einzuwirken und die Miethöhe zu begrenzen. Hierdurch
wird die Immobilie als Kapitalanlage zunehmend unlukrativer. Verbunden mit steigenden Baukosten,
stellen wir uns daher die Frage, von wem die Investitionen in den Neubau erwartet werden.
Ein Rückgang der Kaufpreise sehen wir im Bereich der Handelsimmobilie in der Innenstadt. Hier
wirkt sich die sinkende m²-Miete in den Handelsgeschäften unmittelbar auf die Höhe der Kaufpreise
aus. Auch das Vermietungsrisiko wird hier mittlerweile deutlich höher eingeschätzt.
Im Bereich der klassischen Wohnimmobilien liegen die Kaufpreisfaktoren zwischen dem 23- und
dem 27-fachen der Nettojahreskaltmiete. Bei gewerblichen Immobilien liegen die Renditen zwischen
dem 17- und dem 20-fache der Nettojahreskaltmiete.
II. Vermietungen
Wohnungen
Weniger zu berichten gibt es vom Mietwohnungsmarkt. Wir hatten in unseren vergangenen
Marktberichten schon verschiedentlich darauf hingewiesen, dass wir für Oldenburg von einem
weitestgehend ausgeglichenen Markt sprechen können. Von einem Wohnungsmangel kann in
Oldenburg wenigstens keine Rede mehr sein. Das Neuvermietungsgeschäft bewegt sich auch
preislich auf stabilem Niveau. Kritisch sehen wir ferner hier natürlich die wachsenden Belastungen
durch die steigenden Energiekosten, die die ohnehin gestiegenen Betriebskosten weiter anheizen
werden. Die langfristige Entwicklung der Mieten ist schwierig zu prognostizieren, grundsätzlich
gehen wir aber von einem stabilen Markt im Mietwohnungsbereich aus.
Neuvertragsmieten für gebrauchte 2- bis 3-Zimmerwohnungen liegen bei monatlich zwischen
8,00 € und 9,00 € je m² zuzüglich Nebenkosten. Bei Neubauten werden regelmäßig 10,00 € bis
12,00 € je m² zuzüglich Nebenkosten vereinbart.
