Selbstnutzer prägen den Markt – Kapitalanleger halten sich zurück
Der Oldenburger Immobilienmarkt war auch im zurückliegenden Halbjahr von einer anhaltend hohen Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum geprägt. Eigentum bleibt für viele Haushalte das vorrangige Ziel – getragen von den bekannten Vorteilen wie Preissicherheit gegenüber steigenden Mieten, Kapitalbildung, Inflationsschutz und einem Zugewinn an Lebensqualität.
Nach Auswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte ist die Anzahl der Kaufvertragsabschlüsse über alle Immobilienarten hinweg in der Stadt Oldenburg im vergangenen Jahr um rund 14 % gestiegen. Besonders deutlich fiel die Entwicklung bei Eigentumswohnungen aus, für die rund 18 % mehr Kaufverträge abgeschlossen wurden als im Vorjahr.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den Vorjahren überdurchschnittlich stark nachgegeben hatten. Die gestiegene Nachfrage kann daher auch als Reaktion auf die zwischenzeitliche Marktanpassung gewertet werden. Insgesamt hat sich die Anzahl der Kaufvertragsabschlüsse damit wieder deutlich dem Niveau des Jahres 2021 angenähert.
Die grundsätzlich hohe Nachfrage wird jedoch weiterhin durch die Finanzierungskonditionen begrenzt. Das gegenüber den Vorjahren gestiegene Zinsniveau wirkt sich spürbar auf die Kaufkraft potenzieller Erwerber aus, sodass nicht jede Kaufabsicht auch tatsächlich zu einem Vertragsabschluss führt.
Kaufinteressenten kalkulieren heute deutlich sorgfältiger und legen verstärkt Wert auf einen guten baulichen sowie energetischen Zustand der Immobilie. Besonders gefragt sind daher Objekte jüngerer Baujahre, insbesondere um 2000, da diese in der Regel keinen großen Modernisierungsaufwand erwarten lassen und von Kreditinstituten häufig positiver bewertet werden.
Auf der Angebotsseite ist eine langsame Ausweitung zu beobachten. Hintergrund ist eine sinkende Bereitschaft, Immobilien zu vermieten: Nach der Kündigung bestehender Mietverhältnisse entscheiden sich zunehmend mehr Eigentümer für den Verkauf statt für eine Neuvermietung. Verstärkt wird diese Entwicklung durch die wachsende Sorge vor sinkenden Renditen – unter anderem infolge der Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes („Heizungsgesetz“) sowie der zunehmend als belastend wahrgenommenen Einschränkungen durch die Mietpreisbremse.
Im Gegenzug hat die Nachfrage nach Kapitalanlagen abgenommen. Auch hier wirkt sich das gestiegene Zinsniveau aus: Investitionen erfolgen nur noch, wenn sich das Objekt wirtschaftlich klar rechnet. Eine Ausnahme bilden Neubau-Eigentumswohnungen, die sich überraschend stark präsentieren – getragen von den attraktiven steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und den günstigen Förderkonditionen der KfW.
Insgesamt beobachten wir ein stabiles Preisniveau bei Immobilien zur Selbstnutzung. Im Bereich der Kapitalanlagen geben die Preise hingegen leicht nach. Eine spürbare Marktschwäche ist gleichwohl nicht zu erkennen – Oldenburg behauptet seine Position als einer der stabilsten Wohnstandorte Norddeutschlands.
Für die einzelnen Immobilienarten gibt es folgendes zu berichten:
I. Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken
a) Baugrundstücke
Das Marktsegment der Baugrundstücke für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften zeigt sich weiterhin stabil. Insbesondere Grundstücke in guten Wohnlagen stoßen auf eine entsprechende Nachfrage, sofern die Kaufpreisvorstellungen marktgerecht sind. Die Erwerber stammen überwiegend aus dem Kreis der Selbstnutzer, die eine Bebauung zur Eigennutzung beabsichtigen. Dämpfend wirken sich jedoch die weiterhin hohen Baukosten sowie das gegenüber den Vorjahren gestiegene Finanzierungsniveau aus, wodurch Kaufentscheidungen sorgfältiger abgewogen werden.
Gut nachgefragt werden Grundstücke für den Geschosswohnungsbau. Hier wirken sich die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten auch auf die Kaufpreise aus.
In einfachen bis normalen Wohnlagen schätzen wir das derzeitige Preisniveau bei geringer baulicher Ausnutzung auf etwa 270,00 € bis 320,00 € je m². In gefragten Wohnlagen sind bei normaler baulicher Ausnutzung etwa 400,00 € bis 450,00 € je m² erreichbar. In Toplagen konnten wir ca. 600,00 € je m² erzielen. Im Allgemeinen bietet der Bodenrichtwert wieder eine gute Orientierung. Je nach Lage und baulicher Ausnutzungsmöglichkeit sind aber auch Abweichungen nach unten möglich.
b) Einfamilienhäuser
Der Markt für Einfamilienhäuser ist weiterhin von einer guten Nachfrage geprägt, die aber zunehmend preissensibel ist. Wir können es nicht oft genug wiederholen: Eigentümer sollten die Hoffnung auf „Liebhaber“ aufgeben und sich an den Gesetzmäßigkeiten von Angebot und Nachfrage orientieren.
Insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien ist eine marktgerechte Kaufpreisgestaltung von entscheidender Bedeutung. Überhöhte Preisvorstellungen führen häufig zu einer deutlich geringeren Nachfrage und verlängern die Vermarktungsdauer. Auch der energetische Zustand einer Immobilie wird von Kreditinstituten im Rahmen der Finanzierungsprüfung zunehmend berücksichtigt. Gebäude mit einem höheren energetischen Sanierungsbedarf können zu ungünstigeren Finanzierungskonditionen führen und dadurch die Nachfrage zusätzlich beeinträchtigen.
Auch die deutlich gestiegenen Kosten für Modernisierungsmaßnahmen wirken sich dämpfend auf die Preisentwicklung sanierungsbedürftiger Einfamilienhäuser aus. Verantwortlich hierfür sind insbesondere die gestiegenen Kosten für Handwerksleistungen und Baumaterialien sowie die höheren Anforderungen an energetische und technische Standards.
Für ein Einfamilienhaus, welches ca. 30 Jahre alt ist und über eine Wohnfläche von etwa 130 m² verfügt, wird derzeit ein Kaufpreis in Höhe von etwa 440.000,00 € gezahlt. Im Vergleich hierzu beträgt der Kaufpreis für ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte mit ca. 100 m² Wohnfläche, gleichen Baujahres, etwa 320.000,00 €.
c) Eigentumswohnungen
Kapitalanlage (Vermietung)
Der Markt für Eigentumswohnungen als Kapitalanlage ist aktuell durch eine zurückhaltende Nachfrage geprägt, wobei insbesondere eine marktgerechte Kaufpreisgestaltung für die Investitionsentscheidung ausschlaggebend ist. Das gestiegene Zinsniveau, die Auswirkungen der Mietpreisbremse sowie steigende Hausgelder führen dazu, dass Investoren deutlich zurückhaltender agieren und höhere Kaufpreise häufig nicht mehr wirtschaftlich darstellbar sind. Infolgedessen sind in diesem Marktsegment leichte Preisrückgänge zu beobachten.
Selbstnutzung
Der Markt für Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung präsentiert sich dagegen weiterhin stabil. Besonders gefragt sind moderne, gut ausgestattete und möglichst barrierearme Wohnungen mit einem hohen Wohnwert. Hierzu zählen insbesondere eine attraktive Wohnlage, ein funktionaler Grundriss sowie ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard.
Die nachgefragten Wohnungsgrößen beginnen in der Regel bei etwa 70 m² Wohnfläche. Bei Wohnungen ab dem zweiten Obergeschoss wird ein Aufzug von den Kaufinteressenten vielfach vorausgesetzt, da die Nachfrage überwiegend von der Altersgruppe ab etwa 60 Jahren ausgeht.
Neubauwohnungen
Die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen entwickelt sich, trotz des insgesamt anspruchsvollen Marktumfeldes, überraschend positiv. Ausschlaggebend hierfür sind vor allem die attraktiven steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten sowie die günstigen Förderkonditionen der KfW. Dadurch bleiben Investitionen in Neubauwohnungen auch bei den derzeit hohen Baukosten für viele Kapitalanleger wirtschaftlich interessant.
Die Kaufpreise für Neubauwohnungen liegen bei ca. 5.000,00 € pro m². Bei Immobilien in sehr guten Wohnlagen mit QNG-Standard betragen die Kaufpreise bis 6.000,00 € pro m².
Für eine etwa 30 Jahre alte Eigentumswohnung mit ca. 70 m² Wohnfläche ist unseren Beobachtungen zufolge von einem Kaufpreis in Höhe von etwa 210.000,00 € auszugehen.
d) Kapitalanlageobjekte (Mehrfamilienhäuser)
Der Markt für größere Anlageobjekte hat sich gegenüber den Vorjahren spürbar beruhigt. Zwar wird die Immobilie weiterhin als langfristig wertbeständige Kapitalanlage angesehen, jedoch rückt die Wirtschaftlichkeit einer Investition stärker in den Vordergrund. Vor dem Hintergrund des höheren Zinsniveaus werden Kaufentscheidungen deutlich zurückhaltender getroffen, welches sich in einer leicht rückläufigen Preisentwicklung widerspiegelt.
Im Bereich der klassischen Wohnimmobilien liegen die Kaufpreisfaktoren schätzungsweise zwischen dem 16- und dem 20-fachen der Jahresnettokaltmieten. Bei gewerblichen Immobilien liegen die Renditen schätzungsweise zwischen dem 13- und dem 15-fachen der Jahresnettokaltmieten. Genaue Aussagen sind hier aufgrund der niedrigen Vertragsabschlüsse jedoch schwierig.
II. Vermietungen
Mietwohnungen
Der Oldenburger Mietmarkt bleibt angespannt und verknappt. Die sinkende Bereitschaft vieler Eigentümer, nach Auszug von Mietern neu zu vermieten – häufig zugunsten eines Verkaufs –, verstärkt die Knappheit zusätzlich. Da ein Großteil der Haushalte zur Miete wohnt und die Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten hoch ist, findet kaum ein Mieterwechsel statt.
Neuvertragsmieten für gebrauchte 2- bis 3-Zimmerwohnungen liegen bei einem durchschnittlichen Objektzustand zwischen 9 € und 10,50 € je m²/pro Monat zuzüglich Nebenkosten. Bei Neubauten werden 14,00 € bis 16,00 € je m²/pro Monat zuzüglich Nebenkosten vereinbart.
